Für Paare und junge Familien scheint das eigene Haus wieder zum erstrebenswerten Wohnziel.

Am liebsten selbst erbaut, frei stehend und mit Garten und Garage. Doch bevor sich gewillte Bauherren auf die Suche nach einem Grundstück machen, sollten sie wissen, welche Größe für das Vorhaben überhaupt benötigt wird. Jeder Quadratmeter kostet, nicht nur an Baufläche für das spätere Haus, sondern auch für Garten und Stellplätze. Hinzu kommen mögliche Vorgaben der Kommunen. 

Diese Faktoren verhelfen zum passenden Grundstück

 

Wohnfläche und Anzahl der Geschosse 

Wer ein Haus plant, hat in der Regel eine Vorstellung über die benötigte Wohnfläche. Die dazu gehörende Baufläche hängt davon ab, über wie viele Geschosse sich diese verteilt. „Bei einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern in einem freistehenden Einfamilienhaus mit zwei Geschossen, davon das Obergeschoss mit Dachschrägen, benötigt man etwa 11 mal 9 Meter“, weiß Wolfgang Szubin vom Verband Wohneigentum in Bonn. Das sind dann knapp 100 Quadratmeter für die Grundfläche.

Garage

Hinzu kommt die Fläche für die Garage und/oder den Stellplatz. In vielen Kommunen sind zwei Stellplätze für ein Einfamilienhaus Pflicht. Bei Einzelgaragen plant man ca. 6 mal 3 Meter, bei Doppelgaragen 6 mal 6 Meter für die bebaute Fläche ein, so Architekt Szubin. Wenn hiervor noch Stellplätze gewünscht sind, kommen weitere 20 bzw. 40 Quadratmeter hinzu. In diesem Fall benötigen die Bauherren für Haus, Doppelgarage und Stellplätze rund 180 Quadratmeter für die Bebauung.

Garten

Fehlt noch das Grün drum herum: „Sinnvoll ist das doppelte der zu bebauenden Grundfläche einzuplanen“, rät Szubin. Das sind in diesem Beispiel 360 Quadratmeter Freifläche, wobei auch der Grenzabstand zwischen Haus und Grundstücksgrenze – in vielen Bundesländern rechts und links drei Meter – mitberücksichtigt werden muss.

 

Grundstücksgröße zusammenrechnen

Das Grundstück für das zweigeschossige Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche, zwei Garagen und Stellplätzen sowie einem großen Garten müsste hierfür etwa 540 Quadratmeter groß sein.

Möglich sind aber auch kleinere: „Bei 90 Quadratmetern Wohnfläche ohne Garten und Garage liegt die Grundstücksgröße bei mindestens 200 Quadratmetern“, sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren in Berlin. Doch so ein Grundstück sei kaum zu finden. Ein freistehendes Einfamilienhaus braucht mindestens 400 Quadratmeter. Alles, was kleiner ist, seien Flächen zur Errichtung von Doppelhaushälften oder Reihenhäusern, sagt sie.

Auch Architekt Szubin berichtet, dass die meisten verkauften Grundstücke heute zwischen 400 und 600 Quadratmeter liegen. Früher waren es mal 800 bis 1000 Quadratmeter, da waren dann auch die Häuser der Familien größer.

„Stadtbewohner entscheiden sich häufiger für etwas Kleineres“, sagt Katharina Matzig aus München, die im aktuellen Buch „Grundriss-Atlas Einfamilienhaus“ verschiedene Hausprojekte in Deutschland vorstellt. „Die Leute lösen sich von übermäßigen Wohnvorstellungen“, sagt sie. Dies geschehe auch aus Zeitgründen, denn schließlich müsse man ein großes Grundstück dauerhaft in Schuss halten. So reiche vielen Bauherren mittlerweile ein kleinerer Garten, erzählt sie.

Vorgaben von Ländern und Kommunen

Vor dem Kauf müssen Bauherren etwaige Auflagen durch die Kommunen beim zuständigen Stadt- oder Kreisbauamt prüfen. „Das gewählte Grundstück sollte erschlossen und zur Bebauung von Wohnhäusern freigegeben sein“, sagt Szubin. Vor allem in Neubausiedlungen werden durch die Städte so genannte „Bebauungspläne“ vorgeschrieben, die u. a. festlegen, wie viel Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden darf und mit wie vielen Geschossen. Meistens seien dies 40 Prozent in Wohngebieten sowie eine ein- bis zweigeschossige Bebauung, erklärt er. Weitere Vorgaben können das Material und die Farben der Dachziegel und Fassade betreffen.

Liegt kein Bebauungsplan vor, greift das Bundesbaugesetz mit Paragraph 34, laut diesem sich das neue Gebäude an die vorhandene Umgebung anpassen soll. Was das im Einzelnen bedeute, solle bei der Stadt sicherheitshalber zuvor erfragt werden, rät Szubin. Ob das individuelle Bauvorhaben dann bewilligt wird, liegt jedoch im Ermessen der Stadt, sagt Eva-Reinhold-Postina. Eine Garantie gäbe es hierfür nicht – die hat man nur bei einem Grundstück mit vorgegebenem Bebauungsplan. Dieser schränkt die eigenen Wünsche zwar oft deutlich ein, wer die gewünschte Abweichung aber bei der Stadt einzeln beantragt, kann Glück haben und die Erlaubnis erhalten.

 

Tipps zur Grundstücksuche

Auf dem Land ein freies Grundstück zu finden, scheint derzeit leichter, als in der Stadt. „Die Kommunen geben ihr Bauland gern an Investoren ab, die dieses parzellieren und mittels Bauträger mit Häusern bestücken“, sagt Eva Reinhold-Postina. So treffen immer mehr junge Familien insbesondere am Stadtrand auf Neubaugebiete, wo die Parzellengröße und der Haustyp bereits festgelegt sind.

Die Alternative kann ein Abbruchgrundstück sein. „Hier bricht man den vorhandenen Bau auf dem Grundstück ab, parzelliert die Fläche nach den eigenen Wünschen und verkauft die ungenutzten Parzellen weiter“, erklärt sie. Vorausgesetzt die Kommune stimmt dem Abbruch zu und genehmigt die Grundstücksteilung und die Neubebauung.

Für das Grundstück selbst, empfiehlt Katharina Matzig auch auf die Beschaffenheit des Bodens zu achten. Denn ein schwieriger Baugrund treibe die Kosten in die Höhe. Ist der Grundwasserspiegel beispielsweise höher als normal, muss der Keller gesondert abgedichtet werden. Liegt das Grundstück am Hang oder ist es schwer zugänglich, gestaltet sich der Hausbau zeitaufwendiger für die Baufirma und den Bauherrn.

 

Buch-Tipp:

„Grundriss-Atlas Einfamilienhaus“

von Katharina Matzig/Wolfgang Bachmann

272 Seiten

€ 69,95

Erscheinung April 2016

ISBN: 978-3-7667-2215-7