Eine eigene Immobilie ist für viele Menschen die ideale Form der Altersvorsorge. Die aktuellen Niedrigzinsen für Kredite klingen verlockend, schützen aber nicht vor überteuerten Immobilienpreisen in der Stadt.

Knapp sechs Prozent mehr mussten Käufer 2013 für eine Eigentumswohnung ausgeben, mehr als doppelt so viel als im Vorjahr. Das geht aus dem aktuellen F+B-Wohn-Index Deutschland hervor. Bernd Leutner, Geschäftsführer des F+B Forschungsinstituts aus Hamburg, erklärt: „Die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern spiegelt die nach wie vor hohe Attraktivität von Sachwertinvestitionen wider.“ Von einer Immobilienpreisblase geht er aber nicht aus. Es sei denn, es handelt sich um beliebte Quartiere in deutschen Metropolen.

 

Nachfrage treibt Immobilienpreise in die Höhe

Großstädte wie Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, München und Berlin sind es, deren Attraktivität immer mehr zu steigen scheint. „Die Nachfrage nach Immobilien in der Stadt ist größer als ihr Angebot“, sagt Jürgen Michael Schick vom Immobilienverband IVD. „Vor allem im mittleren bis gehobenen Segment gibt es derzeit wenige Kaufobjekte.“ Und so klettern die Preise für Bestandsimmobilien und Neubauten weiter in die Höhe. In München, der Stadt mit den höchsten Preisen für Eigentumswohnungen, liegt der Quadratmeterpreis laut Wohn-Index momentan bei 4580 Euro, im Vorjahr waren es noch 4222 Euro. Besonders hohe Preise sind auch in Freiburg im Breisgau (3310 Euro/m²) und Konstanz (3170 Euro/m²) zu beobachten. Die Metropolen Hamburg (3050 Euro/m²) und Frankfurt am Main (2840/m²) liegen ebenso vorn, gefolgt von Stuttgart (2660 Euro/m²), Düsseldorf (2520 Euro/m²) und Köln (2370 Euro/m²). In Berlin kosten Eigentumswohnungen noch moderate 2000 Euro/m², allerdings sind dies 8,3 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Günstigere Wohnungen sind in Dresden, Leipzig, Ost-Berlin und in Hannover zu finden, sagt IVD-Sprecher Jürgen Michael Schick, dessen Verband die Erschwinglichkeit von Immobilien in einzelnen Städten bemessen hat. Auch von der Preisrangliste des Wohn-Index ist ein deutliches Süd-Nord und West-Ost-Gefälle zu erkennen.

„Das durchschnittliche Einkommen der Bewohner einer Großstadt ist heute deutlich größer als noch vor ein paar Jahren“, erklärt Schick die Situation. Nach seinem Wissen gibt es eine Vielzahl an Menschen, die sich die hohen Preise leisten können. Auch Thorsten Weidemann, Geschäftsführer des Eigentümerverbandes Haus & Grund in Berlin, spricht sich nach wie vor für den Kauf einer Immobilie aus. „Der Wohnwert ist bei einer selbst genutzten Immobilie höher als bei einer gemieteten Wohnung“, sagt er. Um überteuerten Preisen zu entgehen, sollte man sich vorher über den Markt informieren und Preisvergleiche aufstellen. Hilfreich kann es auch sein, sich nicht an den Hotspots wie Prenzlauer Berg in Berlin zu orientieren. „In heute angesagten Vierteln kann es durchaus zu einer Preiskorrektur kommen“, so Weidemann. Er rechnet damit, dass der Wohnungsmarkt in den Städten noch etwa drei bis fünf Jahre so eng bleiben wird. „So schnell kann man gar nicht nachbauen“, meint er.

 

Besonders teuer: Altbauten

„Altbauten um die Jahrhundertwende und Neubauten der letzten zehn Jahre steigen vom Preis her am meisten“, sagt Jürgen Schick. „Das sind die Bauten, nach denen potenzielle Käufer als erstes suchen.“ Eine Alternative können Häuser aus den 60er und 70er Jahren sein, so der Immobilienexperte. Solche Wohnungen seien preislich oft attraktiver.

 

Gutachter soll Immobile vor dem Kauf checken

„Um eine Immobilie richtig einschätzen zu können, sollte man einen Gutachter zum Besichtigungstermin mitnehmen“, empfiehlt Thorsten Weidemann. „Dieser stellt ein Wert- und Baugutachten auf, das zum Beispiel Hinweise auf feuchte Wände geben kann.“

„Zu den zu prüfenden Unterlagen gehören ebenso die Wohngeldabrechnungen sowie der Grundriss der Wohnung“, erklärt Schick. Hinzu kommen die Protokolle der Eigentümerversammlungen. „Sie geben weitere Hinweise auf die Bausubstanz und das Zusammenleben in der Hausgemeinschaft.“

Erst nach der Auswertung aller Unterlagen, kann man sich ein genaues Bild über den Zustand der Wohnung und ihren Wert machen. Haus & Grund-Geschäftsführer Weidemann weist darauf hin, dass der ausgeschriebene Kaufpreis nicht festgeschrieben ist. Verhandeln sei möglich.

„Die erste Frage bei der Baufinanzierung ist, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht“, erklärt Annabel Oelmann von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfahlen. „Ohne ein Mindestmaß an Eigenkapital kann eine Immobilienfinanzierung selbst bei niedrigen Zinsen teuer und riskant werden.“ Die Finanzexpertin empfiehlt einen Anteil von mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital.

 

Finanzierung der Immobilie: Tilgung mit 3 Prozent

Bei der Ermittlung der monatlichen Rate sollte sehr genau kalkuliert werden. „Wer sich hier überschätzt, läuft Gefahr, die Rate nach ein paar Jahren nicht begleichen zu können“, sagt Oelmann. Beratungshilfe geben hier die Verbraucherzentralen und unabhängige Finanzberater. Die monatliche Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Den Zins gibt die Bank vor. „Zuletzt ist er leicht von 2,65 auf 2,91 Prozent gestiegen“, erklärt Schick. Die Tilgung legt der Verbraucher mit der monatlichen Rate fest. „Sie bestimmt die Laufzeit des Kredits und ist ein entscheidender Faktor“, so Oelmann. Je länger man benötigt, um die Schulden zurückzuzahlen, desto länger zahlt man auch Zinsen an die Bank. „In der aktuellen Niedrigzinsphase sollte die Tilgung bei drei Prozent angesetzt werden“, rät sie. Michael Schick empfiehlt zudem, auf eine Zinsbindung von zehn bis 15 Jahre zu achten.

„Spätestens zum Renteneintritt sollte die Finanzierung abgeschlossen sein“, sagt Oelmann. Mit Mitte 30 ist eine Laufzeit von 25 Jahren denkbar. Mit Anfang 50 bleibt weniger Zeit und die Rate sollte entsprechend höher gewählt werden. Bei der Kredithöhe sollten neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Maklerkosten bedacht werden. „Zusammen kommt man hier schnell auf zehn Prozent des Kaufpreises“, so Oelmann. Auch hier gilt es, verschiedene Kreditangebote der Banken zu vergleichen. „Kreditrechner können einen ersten Überblick über Rate, Zins, Tilgung und Laufzeit des Darlehens geben“, sagt sie.

Bleibt noch die Frage, ob Selbstnutzung oder Kapitalanlage. „Eine Immobilie zur Selbstnutzung zu kaufen lohnt sich nur für Menschen, die wissen, dass sie fünf bis zehn Jahre an einem Ort bleiben wollen“, meint Schick vom IVD. „Danach kann die Immobilie auch vermietet werden.“ Bei einer Kapitalanlage sollte die Rendite vier bis fünf Prozent betragen. „Dann ist sie gut“, so Schick.

 

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